（征求意见稿）

第一条 总则

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规和政策的规定，为保障本小区物业依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，特制订本物业管理区域内的业主管理规约。

本管理规约对业主应当享受的权益、业主应当履行的义务，物业的使用、维护、管理等事项依法作出约定。关于违反本管理规约应当承担的责任的约定，对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。

第二条 业主在物业管理中的权利

1、依据业主所专有物业产权的性质，依法享有所专有物业和其它共有物业部分的各项法定权利。

2、有权依法通过民主程序与其他业主一起对物业实施下列民主管理：

﹝1﹞参加业主大会会议的权利；

﹝2﹞在业主大会会议上有建议权、表决权；

﹝3﹞有业主委员会委员的选举权和被选举权；

﹝4﹞对管理规约、业主大会议事规则和物业管理工作报告等的审议权；

﹝5﹞有请求召开业主大会会议的权利。

3、业主有监督业主大会、业主委员会、物业服务企业的工作的权利，有就物业管理的有关事项向业主委员会、物业服务企业提出质询，并得到答复的权利。

4、业主有要求业主委员会和物业服务企业依照规定的期限定期公布物业管理收支帐目的权利。

5、业主有对物业管理工作提出建议、意见或批评的权利。

6、业主有向物业管理主管部门投诉或提出意见与建议的权利。

7、业主有对本物业区域内违法和违反物业管理规约的行为检举和投诉的权利。

8、业主有权要求房屋毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业服务企业强制维修养护，按规定分摊费用的权利。

9、业主有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线以及其他设施进行合法修缮，但法规、政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。

第三条 业主及物业使用人在物业管理中的义务

1、本物业管理区域全体业主及物业使用人均须自觉遵守管理规约，执行业主大会和业主委员会的决议、决定，服从业主委员会的管理。

2、业主在与他人建立合法使用、维护、改造所专有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关制度和本管理规约；对与业主建立物业租赁、使用、维护、改造等关系的人员在小区管理方面所造成的事故和责任，业主负有连带责任。

3、按照国家规定，业主必须交纳专项维修资金，该维修资金只能用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施、设备的维修、改造和更新，不得挪作他用。

4、业主都要按时交纳物业服务费用，这是维持物业服务正常运作的前提，更是全体业主的共同利益，不论业主与物业服务企业以及房屋开发单位有何矛盾，均不能作为拒交的理由。

5、业主对住房进行装修装饰，应遵守《住宅室内装饰装修管理办法》﹝建设部110令﹞、《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》﹝长沙市人大2004年第16号公告﹞等有关规定，事先向物业服务企业提出申请，进行登记备案，并接受住房和城乡建设行政部门的监督。装饰装修材料及装饰装修垃圾应按物业服务企业所指定的地点存放，不得占用共用部位。晚间19时至次日7时、中午12：30至14：30，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪音的施工。

6、机动车辆不得占有人行道，车行道、绿化带等，只能在划定的停车位停放过夜。除装饰装修、搬家、大宗购物等特殊情况外，大型车辆和货运车辆禁止进入本小区；特殊情况需进入小区的，亦不能停放过夜，严禁在消防通道停放车辆，影响消防安全须承担法律责任。

7、本物业管理区域内的花园、花坛、草地、树木、绿化带及亭廊等是美化小区形象、改善居住环境、提高舒适度水平的重要设施。要爱护花草树木，从我做起。“手下留情花更艳、脚下留情草更青，一草一木显文明、一举一动展修为”作为本小区居民的行为准则。未能遵守，故意损坏，应承担民事赔偿责任。

8、做好防火防盗防泄漏（水、电、气）的“三防”工作，所有业主和使用人都应树立“三防”意识，增强“三防”观念，学会“三防”技能，把“防”字放在首位，把灾害事故消灭在萌芽状态。发现安全事故，迅速报告，果断排除。

9、业主将自有房屋出租，应当遵守相关法律、法规及政策规定，尊重社会公德，不得危及小区安全和制造噪音、污染环境，不得损害其他业主合法权益，不得分租（一户房多家人居住）和群租（一户房一群人居住）。业主应按业主委员会规定的协议范本与承租人签订协议，并将协议和承租人身份证复印件各一份送交物业服务企业，以便加强流动人口管理和建立出租屋档案。

由于本小区层与层之间的楼板较薄，隔音效果较差，业主在将房屋出租时，须特别告知承租人注意保持适当的安静。

10、本物业区域内所有住房和杂屋间、车库不得存储易燃易爆、有毒有害等物品，不得经营易燃易爆，有毒有害、丧葬迷信用品，不得经营出售墓地等业主忌讳项目，不得占道经营，不得在人行道和屋檐外摆放灯箱、安置广告、堆放物品。改为商铺应与物业服务企业应签订门前“三包”合同。不允许流动摊贩在小区内搭棚、设点、摆摊等营销活动。

11、根据本小区的建筑设计与承载能力，屋顶不能搭建建筑构件，不准在屋顶养花种菜，为不影响小区整体美观效果，不能在露台周围安装与环境不协调的装饰物。

12、本物业管理区域内禁止以下行为：

（1）擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局；改变厨房、卫生间的结构设计用途，将原来设计为阳台、卧室、客厅、书房等部位改造为厨房或卫生间等。

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。

（3）损坏或以妨碍他人的方式占用楼梯间、屋面、平台、道路、绿地、停车位等共用部位。

（4）损坏或擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排气、排污、消防等共用设施设备。

（5）不按规定堆放物品，丢弃垃圾，高空抛物。

（6）不按设计和指定的位置安装空调外机，且不进行滴水处理。

（7）危害公共利益，分割他人合法利益，违反社会公德或法律、法规及政策规定的其它禁止行为。本物业管理区域内禁止燃烧藕煤、球煤、散煤。

（8）本物业管理区域内的商铺应依法从事相关的经营项目，不得超越政府部门核准的经营范围，商业活动的时间和范围不得影响小区居民的正常生活，制造燥音和造成环境污染，无条件取缔。

13、本物业管理区域内，业主和物使用人喂养犬类，必须遵守长沙市人民政府颁布《长沙市城市养犬管理规定》和长沙市公安、城管、畜牧水产、工商四局联合下发的《关于加强我市犬类管理的通知》以及长沙市公安、城管两局联合下发的《关于禁止携犬进入公共场所的通告》。

14、在本物业管理区域内，执行长沙市人大常委会制订颁发的《长沙市殡葬管理条例》，殡仪活动以文明节俭，不妨害公共秩序，不危害公共安全，不侵害他人合法权益为前提；不搭设灵棚，不搞封建迷信活动。

第四条 业主大会

1、业主的认定。凡符合下列情况者为业主，即可参加业主大会，享有业主的权利和义务：

（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人（即房屋所有权证上记载的名字）；

（2）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，凭备案的购房合同可以认定为业主；

（3）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人；

（4）因依法继承或者受遗赠发生效力取得物权的人。

2、业主大会决定以下事项：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（5）选聘和解聘物业服务企业；

（6）筹集和使用专项维修资金；

（7）改建、重建建筑物及其附属设施；

（8）改变共有部分的用途；

（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（10）法律法规或者管理规约确定由业主共同决定的事项。

第五条 业主委员会

1、业主委员会在物业管理和诉讼关系中代表全体业主行使权利。

2、业主委员会自觉接受业主监督，为业主服务。

3、业主委员会由业主大会选举产生，任期3-5年；委员之间要有明确分工，并张榜公布。

4、本业主委员会的运作，应遵循法律、法规、政策和《业主大会议事规则》、《业主委员会议事规则》的规定。

5、业主委员会有依法按程序选聘或解聘物业服务企业，并与其签订和撤消合同的权利。

6业主委员会受全体业主委托有对物业服务企业工作进行指导、监督和按规定考核的权利。

7、在业主大会闭会期间，具有对业主关心的重大问题予以决策的权利。

第六条 业主大会和业主委员会的经费

业主大会和业主委员会议事活动所需的费用，从小区共用部位、共用设施、广告等经营收益中列支，具体额度由业主大会确定。

第七条 共用部位、共用设施设备约定

1、共用部位是指一栋房屋内部、由整栋房屋的业主、使用人共用房屋主体承重结构、外墙壁面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整栋建筑服务的房屋等。

2、共用设施设备是物业管理区域或者单栋房屋内，由业主、使用人共有上下管道、楼梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场和有关共用设施设备使用的房屋等。

3、本物业管理区域内依法应配备的共用设施设备的部分，由全体业主共同所有。

4、利用业主依法享有的物业管理区域内的共用设施设备进行经营的，所得收益应属全体业主所有；在具体分配上，部分作为业主大会和业主委员会所需的议事费用，部分作为物业服务企业的服务成本，其余可用于弥补专项维修资金等全体业主的共同利益支出。

第八条 违反规约的责任

1、业主和物业使用人违反本管理规约或不遵守业主大会、业主委员会的决议、决定而造成其他业主人身伤害或财产损失的，当事人要承担赔偿责任。

2、违反本管理规约关系到业主共同利益的约定，而导致本物业管理区域内全体业主的共同利益受损的，由当事责任人赔偿经济损失或负责修复。业主委员会可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

3、业主和物业使用人拒绝缴纳其应承担的物业服务费及按规定应缴纳的其他费用，则不可以享用本物业部分配套资源；业主委员会应协同物业服务企业向业主或物业使用人追收，业主委员会应支持物业服务企业依法直接向人民法院起诉。

第九条 规约的生效、补充、备案和解释

本管理规约于2014年 月 日经业主大会会议表决通过，自通过之日起生效。本管理规约如有未尽事宜，业主大会授权业主委员会拟定实施细则，进行补充完善。本管理规约中任一条款若与国家法律、法规相抵触，则按国家法律、法规执行，但不影响本规约其他条款的法定效力。

本管理规约呈报岳麓区住房和城乡建设局、街道办事处、社区居委会备案。

业主大会授权业主委员会对本管理规约进行解释。

含浦家苑小区业主大会

2014年 月 日